※新型コロナ禍で、より一層本内容がシビアに当てはまります。
2020.07.12追補

こんにちは。

課金コンテンツの一発目は大物の資産からいきましょう。家、です。皆さま、特に、奥様方は新しい広い家に憧れるでしょう。我が家もそうでした。新築分譲マンションのモデルルー厶に行ったりしたら気分は盛り上がり、超低金利の住宅ローンを組めば、私たちでも十分買えるじゃない！

間違っていません。

買えます。

デフレ続きで住宅ローンの金利はめちゃめちゃ低い2019年。5〜6年前が金利の底かなと予想していたのですが、金利は上がる気配無し。

この予想にも根拠がありまして、2020東京オリパラと東北復興で、建築材、技術者人件費、重機、警備員人件費、職人人件費、配管、エアコン、水回り、ありとあらゆるジャンルの需要が高まりインフレ基調になれば金利も上がると予想したからです。

需要があれば、単価は高くなる。

お金が回る。

景気が良くなる。

投資が増えて融資需要が増えれば金利は上がると考えたからです。

いきなり申し訳ないのですがハズレました…

おい、金融知識とか言ってるのにダメじゃん！とお思いの読者の皆さま、半分当たってますが、半分間違ってます。

わたしが伝えたいのは、そんな今までの常識が当てはまらないことがある経済環境の中でも原理原則を理解して実践すればお金は守れるし増やせますということです。

実際、わたしはマンションを住宅ローンで購入して、数年住んだ後に売却して570万円程度の売却益を得たからです。景気が不透明な中で、です。

金融エリートに教わった知識を愚直に守ったからこそです。

この原理原則を守れば、即効性のある不動産投資も可能ですがそこまでいくと怪しい勧誘や情報商材になりますので、話は膨らましません。わたしのターゲットは庶民なサラリーマン世帯や若い世代です。

買う家を間違えなければ、資産価値の目減りを回避して、いつでも現金化できます。これはローンはいつでも完済できるという気持ちのセーフティネットになりますし、何かのときの資金にもなります。売却益が見込めれば、わたしのようにサラリーマンの年収くらいのキャッシュが手に入ります。

もちろん、抽象的に売れる家を買いなさい！だけでは、わたしの情報も売れません。具体的に金融エリートに教わった原理原則と買うべき家の条件をご紹介したいと思います。

まずは、前提知識の原理原則からです。それから具体的な条件をご紹介します。

家を資産と考えよ

すべてのものは資産です。
資産を評価するのは貨幣価値です。
おいくら万円という共通な指標で考えましょう。

土地や建築物は分かりやすいですが、周辺環境や居住環境も可視化や数値化して考えることが必要です。

結婚したから、子育てするから、もういい歳だから…なんてあやふやな気持ち以前に、資産を手に入れるという観点が大切です。住宅ローンという負債を抱えて、家まで資産価値が低い負債なったら、二重苦です。

資産は流動的な方が価値がある

専門用語で流動性が高いと言います。一番流動性が高い資産は現金です。いつでも使えて、基本的には100円は100円の価値のままです。平時では目減りしにくい資産です。日本人の現金主義もあながち間違いではありません。（過度のインフレやデフレも有事と定義します）

ちなみに有事では金＝ゴールドや宝石、現物の食料品などが流動性が高く価値があります。有事では貨幣価値を管理出来ていない状況なので、目の前のモノが必要だからです。移民や華僑などがゴールドや宝石を身につけているのは有事を想定しているからと言われます。

いつでも対価と交換出来ることが大切です。

新しものは古くなるので価値が下がる

財務や会計に慣れている人にはピンとくると思いますが、手に入れた資産、とくにここではモノや建物で話しますが、新しものは古くなるので経年ともに資産価値が目減りしていきます。

経年劣化や新技術のコモディティ化で買った時の資産価値＝買価は、必ず売るときの資産価値を上回りません。売価は、必ず、買価より低いのです。これは新品であればあるほど、資産価値が一気に目減りします。

新品はある種のプレミアムな価格なのでしょう。

ちなみに木造建築は有無を言わさずに30年で資産価値がゼロ円です。

ここまでが、今回必要な原理原則です。
家も土地も貨幣価値に置き換えられる資産であり、資産はいつでも対価と交換できるほうが価値が高く、新しいものは一気に資産価値が目減りする。

この原理原則に基づき、資産価値が目減りしにくい家を選びましょう。つまり、買価と同等に売れる、あわよくば買価より高く売れる家です。

中古で築15年程度の中規模マンション

一気に具体的になってきました（笑）
新築マンションは買った時点で資産価値が大暴落するんですよ。新品プレミアムがなくなるので。普通に1,000万円とか値下がりします。なぜか日本では新品と中古には超えられないカベがあるようです。中古マンションをリフォームしたほうが、新築のマイナス幅よりずっとお得です。

ポイントは築15年くらいという部分です。

以下はマンション価格の下落率のグラフです。エビデンス。

http://purchase.lixilrealty.com/post-1650/

築15年までは下落率がグーンとなっていますが、築15年を超えると横ばいです。つまり、値崩れしないのです。また、国交省では、マンションの大規模修繕は12〜13年に一度というガイドラインがあるので、ちょうど一回目を終えて建築物として価値を保つタイミングでもあります。欠陥やボロは修繕した後なので安心して住めます。

JR線から徒歩7分未満の物件

みなさん、賃貸を探すときは駅チカですよね。買うときも同じです。資産価値を考えるなら駅チカ徒歩7分未満がベスト。もちろん都心部にアクセス良好な駅です。

以下は駅から徒歩分数によるリセールバリューのグラフです。一目瞭然、駅から徒歩7分未満なら高く売れます。資産価値が高いのです。エビデンス。

https://www.nomu.com/mansion/library/trend/history/stasion.html

住めば都と言うものの、駅からバスや自転車では不便で売れません。売れないということは、値崩れするということです。いざ、売ろうとしてもローン完済出来ない物件は、人生を窮屈にしてしまいます。

当たり前のようで、結構ないがしろにしてしまうものです。特に専業主婦世帯は。（極論ですが、家事手伝いやメイドさんに代替出来るサラリーを得る働きが無い主婦主夫は負債と考えています。資産家や労不労所得いっぱいの人除く）

無難な間取りな3LDKか2LDK

デザイナーズマンションや奇抜な間取りは、ピンポイントで購入者や居住者に刺さりますが、あくまでピンポイントです。需要があるのはオーソドックスな間取りです。オーソドックスな間取りは住みやすいので流通しやすいのです。流動性が高いと言えます。

こちらが、間取りの成約率のデータです。

http://fudosankaitori.com/blog/archives/1528

ファミリー層が圧倒的なのでオーソドックスな3LDKでしょう。東京港区は富裕層が多いので今回のターゲットではありません。

近くに学校、管理体制ヨシ、民度高し

あとは、中古マンションのメリットを活かして、管理体制や住民の民度の高さを確認しましょう。普通に住む目的なら、誰でもキレイなマンションが良いでしょう。売るときの大きなアピールポイントです。

わたしは、中古マンションを購入する時に子どもに優しい世帯が多いか確かめました。管理人や居住者、不動産担当者に。

管理が良好であれば、メンテナンスも良好です。日中帯常駐の管理人がいるマンションがベスト。表現は悪いですが、管理人の人件費はそこまで管理費に影響しません。

近くに学校があれば、商業地区でない可能性が高く、変な店舗が新たに開業するリスクも低いです。住むという目的からすれば、資産価値は保たれます。

第一弾は、こんなところです。
資産として考える、資産価値が値崩れしない物件を選ぶ、流動性が高い物件を選ぶ、住みやすい物件を選ぶ、です。

築15年程度で駅から徒歩7分未満てオーソドックスな3LDK、管理体制良好な中古マンションを買いましょう！

ちなみに、戸建ては、土地をすでに所有している人以外はオススメしません。少子高齢化と東京オリパラ後の不景気でマンションと比較にならないほど資産価値が落ちるからです。

おしまい
投げ銭システムですので応援頂ける方はご購入を！
（文章は、下にはありますせん）