こんにちは。

昨今の高騰相場と思われても不動産投資熱とでも云いましょうか、かなりの数のサラリーマン投資家さんが資産形成を思索をされている様子。

多くの投資家が得をしたり損したり、利益出たお金を株に突っ込み大怪我したり、株で儲けた金で不動産投資したり…………お金が回り経済効果が生まれるのでしょうから、市場に参加されるのは大歓迎です。

此の様なブログ系やネットに同種のレクチャー等も記して在る物を読んだりと、幾分情報過多の様相ですかね。

ポータルサイトもコラムニストや書き手を同様に各種取り揃え、コラムやブログを書かせて読者に選ばれる検索サイト等を目指しているのでしょう。

俯瞰的な成功や思惑はどうあれ、大家が総資産5億って云いていますが、其の実情は…………。

今回は、不動産投資と本当の資産価値を、テーマを例にとり書き綴っていきたいと思います。

不動産投資には、大別するにインカムゲイン、キャピタルゲイン、と2通りの視座が御座います。

どちらが良し悪しても無く、個別事情で違いますので、今回は触れません。

投資した結果、本来の純資産がどれ程か??
または、どれ程に毀損しているかとの事柄について自論を述べていきます。

例とし投資総額3億円とします。

サラリーマン投資家大家さんには、目指すのに適当なスペックかとも思料します。

サラリーマンから、此れだけの資産を築くには確かに一つの目標的、精神的ハードルでしょうね。
数字だけを見れば…………。

数字は、視点や切り取り方、グラフの見せ方でイメージが変化変容も致します。

併せ3億で購入した利回り８％程度の物件でも大抵、残債とともに、資産価値も目減りしている人が殆どで投資家の95％は此の様相でしょう。

下記1・2の購入例を示します。
建物築３０年、利回りは同様とします。

1・其々の地域の非常に人気の場所で、２０４５年まで人口減少が無いと想定される地域で、所謂実勢エンド土地値程度で、建物付きで運用出来る3億の物件。

2・１都３県以外の地方の既に人口減少地域で普通の住宅街のRCマンション、ｴﾝﾄﾞ土地値プラス建物積算評価、合わせての3億の物件。

どちらも3億で買った物件、同じ借入で同じキャッシュフローと仮定しても資産形成との観念では全く相違が出ます。

10年後景気が安定的と仮定した場合。
1・10年後、資産価値は3億前後のまま資産棄損は最小限で留まりましょう。
2・10年後、大抵の場合3億→1,3億～1,5億がやっとと思料します。

2の大家さんは、其の間CF留保と残債減少していても、10年後の時点で上手く行っても１億前後の債務超過でも在りましょうし、歴５年程度サラリーマン投資家さんの多数が此の感じな事とも思料出来ます。

だから、気を付けてないと退場の憂き目に遭うとの事です。

肝心なのは、3億借金したから3億の資産家になったと勘違いせず、数字の内容を精査出来るか否かとの事柄です。

況してや、ネットに転載されている普通の中の普通の物件で上述の地方限界都市のＲＣ中古などは罰ゲームですし、3億で購入の物件の純資産が3億など以ての外だと云わざるを得ません。

銀行評価も同様に融資が今後厳しい人の分類にも為りましょう。

３億の購入物件で地方の人口減少地域では、 借入完済出来たとして晴れて１億～1.3億程度の純資産です。
仮に借入期間を15年ならば未だ棄損スピードと残債残高が同様に推移して大変な債務超過は防げますが、借入30年では退場予備軍でしょう。

因みに、1のケースでもお宝とは云えません。

２０４５年に人口減少が無い想定の地域で、大恐慌が来ても路線価程度や、固定資産税評価並みで建物付きで購入運用出来れば資産の目減りは全く無いとは云えます。

しかし２０４５年人口減少が無い想定地域でも路線価の１・７倍から２倍程度でエンド土地値と謂う物件は、結局景気に左右され数年で３割値落ちも当然在り、現状の高値安定の路線価１．７～２倍の人気の地域エンド土地値でも、投資歴５年程度では急激な市場下落時に銀経側の評価が当然資産棄損していて融資が止まる事でも在りましょうし、現状の物件値上がり傾向で売却しない限りは、矢張り歴が浅い人に銀行は上述の値下がり傾向時に於いての耐性が乏しく、同様に３億程度の借入が銀行のリミットとの事でも在りましょう。

また、地方築古激安投資も散見しますが投資母数が激安ですから、半分になってもインカムが３０％想定利回りなのでダメージは感じず吉とも云えますし、抑々が投資では無く事業家の顔でも在りましょう。

要諦は、上記2のケースを購入する場合でも、無理をせず自己資金を3割程度投下し、運用利回りからのキャッシュフローで自己資金回収、其の後のキャッシュフローもストックし、迫りくる危機に備えましょうとの事。

今後の事は誰にも判別は出来ませんが、コロナで３県の神奈川、埼玉、千葉に多少人口移動も在りましたが、不景気時には再度都心回帰に為りますし、景気が善い局面でも都心は都心の安定観は在ります。
何れにせよ、東京の20区程度は景気に関係も無く投資適格とも為ります。
此の循環は９０年代のバブル崩壊、リーマンショック同様に繰り返される循環でも在りますから、行き過ぎた不動産高騰時の景気後退局面に於いては、ワンルーム系の単身若者や若い世代の子育て世代は都心から周辺の神奈川、埼玉、千葉に居を移動します。
此の事からも、今後景気後退局面を想定するに、１都３県は都心から電車で40分の外側は通行手形が必要な人口減少の過疎と云う外国への投資とも云えます。

其処に根を張る野武士的な熟練大家さん以外は、リーマン投資家が入ると隙は在っても成功は困難極める事でしょう。

サラリーマン属性の安泰な身分をぶら下げ景色良好な物件等が買えると本気でお思いならば立ち止まりよくよく深慮する事です。

投資家周辺者の幻想を刷り込まれて夢遊病的買いたい病なのは善いのですが、買えた地獄の方々も多数散見しますが、投資家諸兄は其の物件危ないよ。。とは他人様の投資手法を敢えて諫言も致しません。

上述を深慮もせず自らの属性だけで購入出来る物件を薦めの儘に購入の状況でも、賃料収入だけは安定してもいると茹で蛙状態で気が付いた折には退場の憂き目にも在って夢幻とも。。。。。

本来人は寝たら必ず起きましょうが、起きない事の幸せは、マトリックス状態です。

其のマトリックスの世界観が投資家多数の実情との自論的考察でも在ります。

不動産屋や大家諸兄のコンサルが造り出した幻想で、貴方ご自身の作品では無いとの事の理解が必要です。

僕は、24歳でアパートを買いました。
未だ不動産投資家との言葉も書籍も無い時代でリートも何も存在しない時代で、アパートを買って生活する事を世の中に確立もされていない状況でしたので、自己で創造した買い方を銀行員組み立て借入をし購入しました。

今や時代はネット社会ですが、其の中でも勝つ方は居ますが、勝つ方程式は創造をしている事かとは思います。
創造した用法は、容易く書籍やネットに公開はしないのが人間の性。

創造と真似では天地の差です。
ネットに被り付いても何も始まりません。

書籍も座学も大切ですが、其の事は幼稚園児が人間とは何かとの、朧げな感情を他者との交わりにて習得する事でしか在りません。

抑々、習得する事と生得的な得手を自己で理解出来ているかの本質の理解との事です。

書籍を１００冊読み、座学でも学びとの事アパートを購入したらば、即資産家になったおつもりでは、思い違いとの事かとは自論では思料していますし、多くの狡猾な不動産屋の本音では、サラリーマン投資家の大多数を鴨がネギ背負い蒔きと鍋まで用意している状況でも在りましょう。

高騰相場では、バスに乗り遅れるなとばかりに熱心に為りましょうが、不動産投資では買った時が相場売った時が相場ですから、其の時々で何を買うかが要諦で、幾らで購入するかは其の別でも在りましょう。

ではこの辺で終わります。