表紙画像は、北九州のDIY Youtubet大家さんのサンタリーフさんのリノベ物件写真。僕が撮らせてもらった一室のものです。

不動産投資ってのは、高利回り中古物件を購入すること、新築アパートを購入すること、この辺が入門する際に多くの方が通る道だと思うのですが、中には、いきなり新築RCマンションを建てる人や、腕に覚えがある方などが、古民家、築古全空物件を買ってDIYしたり、業者さんを入れて物件を復活させるなど、人それぞれ、さまざまな方法があるものです。

現在からしますと、資金がある方が通る道として新築系がありますが、取得コストが低い古民家（加藤ひろゆき　さん的にいうとボロ戸建）などを購入して手直しして経営する手法など、今でははっきりと分かれてきているのではと思います。

物件の高騰は恐ろしいほど、もうずっと上がりっぱなしで、古民家に至っても、そういう取得コスト的な魅力からブームとなって、今ではサンタリーフさんのようなDIYを行う人たちも非常に増えてしまっている現状があります。

新築は資金ある人しか建てられなくなってきた　（大体1,3割〜２割の自己資金）
築古物件は高利回りしか融資がつかなくなってきた　（改装費用を入れて自己資金１割程度）古民家は基本現金買がほとんど　（中にはフリーローンやリフォームローンを使う方も、ほんとはNGなんですけどね😅）

僕だって、初めの1棟目、2棟目は、ほぼ手入れされていない中古RCマンションから始まりました。当時は新築なんてアパートくらいしか知らなくて、新築RCマンションなんかは、将来成功したら建てられる、いつしか将来☺️って思ってて、夢のまた夢だったもんです。　当時はサラリーマンでしたから、DIYはできないし、少しだけ手入れするくらいだったらできる！と思って、購入したんです。でも意外と何も出来なくて(^_^;) 電気器具交換したり、飾り付け、家具設置したりなんかしながら、大家さんデビューを恐る恐るしたようなもんです。

リフォーム関係は業者さんに入ってもらうことで対応してたので、コストはかかったけど、古い部屋が綺麗になることで、住むことに対してのイメージや、どうあるのがいいのだろうか？って思ったり、正直個人的には向いているなって感じていました。　　また入居者さんとのコミュニケーションも営業職していたからこそ意思疎通も取れるし、また色々住む方に対しても思うこともあり、心向けないとこれは事業として成立しないなって感じたこともあったんです。　それって管理会社に任せればいいでしょ！ってお思うところもあるでしょうが、僕の場合は接することが非常に重要だと感じたんです。だから建物内部も外の汚れ具合も気になっちゃう。わがままな感じといえばそれまでだけど、気をむけてしまうんですよね☺️

中古物件は限りなくコストが掛かることを認識。

そんな1棟目はファミリータイプだったから、コスト掛かっても、まあ回収できるかなって思った。だけど2棟目は購入時築31年だった？！かな１Rタイプ24世帯の郊外型物件だった。これがまた苦戦しまくりで、僕にとっては強烈に築古物件の洗礼を受けまくった経験をしたんです。

まず1Rってのは回転がやっぱりそれなりにある。出るたびに原状回復にかかるコストが家賃からの回収に時間が相当掛かった。入居付も難しい時期があった。あとは給湯設備がオール電化のために、僕が購入した時期からドンドン壊れた💦 住む人のトラブルも起きたり、雨漏りもする、、こんな感じで最初の２棟って相当勉強になったんです。築古のファミリーと１Rに住む方の特性や現状も知った上で、この仕事は大変だけど、いい状態にするのが大事だと思ったからこそ、屋上防水工事の資金を太陽光を乗せる融資に加えたり、給湯設備はガス会社さんにお願いしたりしながら、賃貸物件業界の成り立ちも学んで行きました。
そうして、この賃貸経営ってチーム化することで、問題が起きてもリカバリできるもんなんだなとか、物件を選ぶポイントもわかってきたってのが最初の大きな学び。でも、僕の築古物件の学びはだいたいここまでなんです。次から全て新築に移行するんです。だけどこの経験があったからこそ、どんな新築がいいのかも理解できてきたし、業界の仕組みもわかった。　向いているかというと、向いてたけど、僕は独自価値の新築を作るのが一番向いていると気づいたのはそこから2年後以降なんです。

世間の不動産投資はどれも正攻法でいけば、ちゃんと事業として成立できる。

これら物件を運営してた当時、物件選びってのは、中古ほど物凄く影響をするから、ちゃんと選ばないと死んでしまう可能性も秘めているって思ったことがありました。ただし、そうは言っても不動産会社やガス、ネット、太陽光の会社さんなどとよく相談すればいろんな解決方法がある。意外とこの賃貸事業って、成功体験は積み続けられるものなんです。

築古アパートも戸建も同じことで、規模の部分や手直し運営の部分ってのは切り離して考えてみると、大きな物件でも小さくても、やることは大差ないってこと。
業者さん職人さんに直してもらうような関係ができていれば、運営は楽だし、管理会社もその地域に精通している会社さんを選んでちゃんとお付き合いできていれば、それほど難しくはないとも思うわけです。

古民家に至っては、実需での出口もあるから、それこそ将来的には楽なんです。ただ、物件を選ぶ、場所を選ぶことも重要なので、どの方法でも経験が必要なのは当たり前のことであります。

成功体験を積み重ねながら、自分に合った不動産経営を選んでゆくことの大切さ。

その後、いきなり新築に舵を切った僕は、それなりの出来ごとがあったからこそ。。。なんですけど（この話も将来また書きます）、中古から新築に移行する際には、両方経営していたんで、中古で感じた違和感を新築で消し去る作戦も行ったわけですし、この当時はどちらもそれなりに収益も出せていたから、どっちもありだと感じてました。だけど、僕は建設することで思いが膨らみ、それを形にすることを望んで行ったっていう物語があって、やっぱり中古より新築が僕にはあってると思ったんです。

最初の２棟の中古物件は僕が作ったものではないし、人の作ったものを自分色に染めることは不可能だと感じたんです。だからシフトしたけど、その中古の経験がないと今も無い、全てに意味があって、どちらの経営も正しかったということなんです。

ただ利益が出る物件だから買うというのもいいけど、買ってからが勝負であって、これまで入居がいいからと言っても、経営者が変われば考えも変わる。だから、過去の誰かの経営が優れていたとしても自分が活かせられるかは別問題。
なので、どんな思考で経営してきたのか、どんな思い出これを作ったのかを考えられない築古物件ってのは、思い入れの入れ方が違うなってのも新築初めてわかってきたことなんです。
売って、買われて、売って、また買われる、それって不動産らしいけど、その途中をただ経営するだけじゃなくて、何を得たのかを僕は重視したい。
最初の2棟は本当に苦労したし喜びもあった、最後は良い方に買っていただけたので僕の役目は終わったんだなって当時、感慨深い気持ちになったのを思い出します。

通称ボロ戸建は魅力がたくさん。本当に初心者向けだと思う。

世間的にそんな築古物件は誰しも業者さんを使い、チームを構成できるようになると楽だという話はしましたが、取得が難しい現在の市況では、やはり小資本の方にとってボロ戸建て、古民家ってのはありがたい投資対象だと思います。　特に郊外であっても、おしゃれな古民家カフェを憧れる若い人たちも圧倒的に増えたし、DIYもポピュラーになった。情報もある。　そして買いやすい！　
そんな古民家不動産は、古いものを使えるようにするだけではなくて、いろいろな投資対象商品に変化をしています。これって、築古アパート、RCではそうはいかないもの。（立地による）　そして、この分野でも成功体験を積み重ねている人も多いのは事実であり、地域のためにもなる活動だと僕は思っています。

とりとめのない話が続きそうなので💦 区切りたいと思うのですが
結局成功体験ってのは、どんな手法でも経験できるし、収益、事業化ってのは可能なんです。だからどの方法も失敗しないようによく考えて仕事をすることが大事なんですけど、全て思考と共に成長があるってことが言いたかったこと😅

買う時も、運営する時も、修繕するときも、売る時も、入居決まらないときも、
全部思考で読み取り、行動に移す、そしてその先も同じ、繰り返すと精度も上がるし経験という、おまけもついてくる。
（すぐに人任せにすると儲かりにくい、経験も薄いもの）

この経験こそが、少し上に進む際に、役に立つもの。
自分がどうあるべきかを運営しながら、自分らしく仕事をする行為こそ
良い経営ができて、それこそ見えない成功体験のカケラであると僕は感じています。　この蓄積は強いんです。

家賃収入とか、そういうマウントする言語に惑わされないこと。

好きであるか、向いているか、それを認識できているかで、経営の経験の深さは変わってきます。だけど、いくら稼ぎたいとか何棟買いたい！そういう表面上の数字だけを追いかけると運営が疎かになる。そういう人を沢山見てきました。
直向きに頑張っている人は、そういういくら稼ぎたいとか言わなくなるもので、そんな余裕がないってのが正解かもしれませんが、数字ってのは後からついてくる形あるようでないものです。
頑張ると融資も出やすくなり、購入できて、年収も増える。ということ。
誰かが見てるんですよね、たぶん、きっと。

自分に合っている不動産投資を見つけたら、ひたすら楽しんでやりがい化すること。

このような感じで僕は中古から始まり、新築に移行したけど、過去の中古経験があったからそれが活かせた。中古運営でこの仕事が向いているなと感じたからこそ、その好きを自覚して、新築でさらにやりがい化したのが功をそうしたという感覚です。

これって趣味も同じはず。本当に強いのは、好きが趣味で、仕事だったりする人なんです。徹底的に頑張っちゃうでしょ？！そういう人にはスピードも質もかなわないものです。　そしてその人たちってのは、いくら儲かるからという順番が違ってて、本当に卑しく見えない！　楽しそうで輝いている、そういう風に思います。

いやー、今日の内容は書きにくかった。１時間以上かかっちゃった。
だけど、好きってのは最強です。　皆さんも不動産投資で自分らしい何かを見つけるために、いろいろなことにチャレンジしてほしいものです

おやすみなさい☺️