こんにちは、"ふぇいはやと"です。

先月、不動産投資セミナーについて書かせていただきましたが、
今回は

1. 管理会社選びのポイント
2. 自分の内面の準備

について、紹介したいと思います。

1. 管理会社選びのポイント

まずは、管理会社を選ぶ際のポイントについて、私が思う点を記します。

○都心、中古ワンルーム物件に強いかどうか

　不動産投資は立地が全てと言っても過言ではないほど、重要です。
このコロナ渦により仕事のあり方がどうなるかはわかりませんが、東京都心部かつ駅徒歩10分圏内、これが必須条件です。
地方都市でもいい物件はもちろんいいと思いますが、確実性を高めるのであれば都心をオススメします。
新築中古については、どちらもメリットデメリットありますが、管理会社において、新築と比べて中古中心に扱う会社が圧倒的に多いです。
このことからも中古物件、特に初心者はワンルームをオススメします。

よって、これらに強みを持っている管理会社を選ぶのが良いでしょう。
『幅広く扱っていて、中古も一応あります』という会社だと、幅広いニーズを掴むためだけに準備していることもあるため、あまりオススメしません。

○中間マージンカットしているかどうか

　売主から市場に出回るまでに、元付業者や買付業者、販売業者がかんでおります。
よって、それぞれの間で事務手数料等が発生するため、その分、不動産価格に上乗せ、もしくは、契約時管理会社から手数料を取られます。
よって、管理会社を選ぶ際には、中間マージンカットしている会社(自社にて買付販売している会社)を選ぶのが良いでしょう。

○サブリース契約を勧めていないかどうか

不動産投資のリスクとしては、管理会社倒産、天災、空室、が主に挙げられますが、多くの人が気にしているのは『空室』リスクだと思います。
この空室リスクについては『サブリース契約』という保証によって、空室がでても管理会社が家賃を負担してくれます。
その代わり手数料を家賃の十数％取られてしまいます。その分リスクがなくなるので当然かと思われます。
しかし、立地が良ければ、サブリースをつけなくとも、人は入ってきます。
よって、立地の良い物件という、物件に自身がある会社はサブリース契約を勧めていません。
このような自身のある会社を選ぶのが良いでしょう。

2. 自分の内面の準備

これから、不動産投資を始める方がいれば、以下のことについて準備しておくことをオススメします。不明確なまま進むとあらぬ方向に行ってしまいますので気をつけてください。

○自ら積極的にセミナー等に参加し、知識をつけること（営業に振り回されないように）

○急な出費（修繕費等）は当然かかるものという意識を持ち、余裕資金準備をしておく
　なんでも保証に走らずに。

○ゆとりある自己資金を準備しておく

○購入に対しての目的意識、目標、返済計画をしっかり立てる

○インカムゲインを重視
　キャピタルゲインばかり意識すると、最終的に出口が塞がってから返済計画を立て修復が厳しくなってしまいます。

○最長ローンを組んでも、計画的に繰り上げ返済をして早期完済を目指す

○適正価格で購入する
　ワンルームマンションの売買はオーナーチェンジが多いですが、その入居者の家賃は現在の相場家賃ではないということです。周辺の家賃が下がっている可能性あるため、きちんと相場調べておく必要があります。

以上、
いい管理会社を選ぶこと、心の準備について、でした。

これからの不動産投資される方の参考になれば幸いです。