どうも、中田裕二です。

私が投資物件を買うにあたって、
一番怖かったのは、

「悪徳業者に騙されること」

でした。

悪徳業者に騙されて、
赤字にしかならない
ゴミ物件を買わされるのが
怖かったのです。

一度そんな物件を掴まされたら、
家賃が取れず、
ローン返済も滞り、
挙げ句の果てには「自己破産」。

そんな未来がチラついて、
最初は物件資料を取り寄せることさえ
躊躇していました。

でも、今となっては、
悪徳業者に騙される心配は、
微塵もありません。

「悪徳業者に騙されない唯一の方法」が
わかっているからです。

それは、

「自分で優良物件を判断できるようになる」

ことです。

「え、そんな普通のこと？」
「もっと裏技的なもの教えろ！」

と思うかもしれません。

でも、裏技なんてありません。

初心者は、地道に物件調査をして、
『優良物件を見極める目』
を養うことが不可欠なんです。

確かに、上級者になってくると、

・懇意にしている不動産会社
・不動産投資家の仲間

などから、
未公開物件が流れてくることもあるようです。

しかし、優良物件を見極める目がなければ、
「その未公開物件が本当に優良物件なのか？」
を判断できません。

下積みがない状態でそんな情報に手を出せば、
「ゴミ物件を掴んで一発退場」
なんて可能性が高いのです。

「新築1Rマンション投資詐欺」が良い例です。

自分で優良物件を判断できず、
営業マンの言いなりになって購入した結果、
良いように搾取されているわけです。

基本的に、不動産会社の営業マンが
良い物件を紹介してくれることは
「100%ない」と思っておいた方がいいです。

営業マンは、家を売って
自分の給料を上げるのが目的。

なので、あなたを儲けさせる目的は、
どうしても二の次になってしまうからです。
（二の次どころか考えてもいないケースも）

なので、耳が痛いかもしれませんが、
最初のうちは地道に物件を調査して、
「利益を生む物件を見極める目」を
養った方がいいです。

では、優良物件を見極める方法とは、
一体どんな方法か？

それについて話すとかなりの文量になり、
ここでは書ききれません。

ですが、まずは、

・「利回り」の計算
・「キャップレート」の把握

から始めてみてください。

利回りとは、
「物件価格に対する年間家賃の割合」
のことです。

「利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100」
で算出できます。

数字が高いほど、
利益率が高いことを意味します。

例えば、1000万円の物件で、
年間家賃が「60万（月5万）だったら、
利回りは「6%」です。

ちなみに、利回りを調査するときは、
狙っている物件の条件を
統一することを忘れないでください。
（※物件条件・・・間取り、築年数など）

また、キャップレートとは、
「該当エリアの利回り相場」
のことです。

該当エリアにある物件の
利回りの「平均」を意味します。

例えば、そのエリア内の物件の利回りが
先ほどの利回り6%の物件ばかりだったら、
キャップレートは6%に近い数字になります。

このように、キャップレートを知るには、
同じエリアにある物件の利回りを
調べまくる必要があります。

つまり、販売図面で物件を調査していて、

「キャップレートを超える利回りの物件が出てきた」

なら、「お宝物件」の可能性が高いということです。

「このエリアは6%が平均なのに、
この物件8%じゃん！」

となったら詳細まで調査します。

すぐに担当者に問い合わせたり、
物件を見に行くなりします。

1件目の物件を買う前は、
ひたすらこれを繰り返していました。

仕事前にカフェでコーヒーをすすりながら
スーモやホームズで物件情報を漁るのが日課でした。

自分としては、結構好きな時間でした。

宝探しをしているみたいで楽しかったです。

なので、まずは

「1物件だけ利回りを調べること」

から始めてみてください

それを毎日続けていけば、
次第にキャップレートもわかってきて、
ある日異常に高い利回りの物件が出てきます。

それではここまでお読みいただき、
ありがとうございました。

中田裕二

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