年収300万円のアラサー女子が一棟アパートを買うまでにやったことVol.2
はじめましで、独身アラサー女子のぷに子です。
これは低所得である普通のOLが中古アパートを購入するまでを記録をしたものです。
“私はこの記録を自分でも振り返れるように記録しようと思ったのと同時に、同じく不動産を購入したいと思っている人の一例になればと思いブログを書き始めました。私個人の見解と経験を元ですので、参考程度にご覧ください〜。”
今日は第二回目、不動産サイトに登録後、私がどのような物件をどんな視点で購入する案件として選定していたかをお話しします。
それは、すばり
①：銀行が私に融資してくれる案件がどうか？
②：融資後、不動産経営していけるか？
この二点です。これだけに絞っていました。
それぞれについて解説します。
①銀行が私に融資してくれる案件かどうか？
これは一棟目を買う時に銀行が融資してくれる金額はいくらかを考えて物件を見ていました。
不動産経営した事がない人に銀行がいきなり5000万円も貸したりしませんよね？
なので、私は銀行に融資を相談できる金額を2000万〜2500万円の物件に絞っていました。私がこの金額にしたのに最初は根拠がなかったのですが、マイホーム購入する人が住宅ローンを借りるのが、平均で年収の約６倍だと頭の中にあったのであながち間違っていなかったのではないかと思います。
年収３００万円 × ６倍 ＝ １８００万円
このような計算でいくと、大体の金額が出てくるのかなと思います。
銀行に融資を受けるのですから、銀行の融資担当の立場に立って融資を受けるにはどうしたら受けれるかを考えることは大事だと思います。
そしてこの融資金額2000万〜2500万円の融資金額は②番目の融資後、経営していけるか？に関連してきますので②を解説します。
②融資後、不動産を経営していけるか？
先ほど銀行の融資担当の立場になって考えることが大切だと書きましたが、銀行は融資をして、その融資を最後まできっちり回収しなければいけないので、❶物件の収益性と❷それを経営する能力が私にあるのか？を見てきます。
なので、❶物件が回ること＋❷常に柔軟に対応できる知識を持っていることを証明すればいいのですよね？
この根拠を示すために、銀行に融資相談に行く時、私は収支計画書を作成して持って行ってました。
この収支計画書は、家賃収入からローン元金、利子、固定資産税やその他経営に係る費用を差し引き、キャッシュフローが回るかどうかを年ごとに表したものです。
収支計画書１枚だけで私は❶物件の収益性と❷私の経営能力を示すことができると思っています。
最初は難しく感じるかもしれませんが、これを作成できれば後に楽になるので最初に作成しておくことをおすすめします。
収支計画書はExcelでもできますし、検索すれば、テンプレートが出て来るので検索してみてください。
と言っても…
ほんで収支計画書ってどうやって作るん？
私だったらそこ聞きたいかな〜って思うので…
収支計画書を作成する手順をお話ししようと思います。
次回の回でお話ししたいと思います。
ここまで読んでいただきありがとうございます。
では、また次回〜。