かねてよりnoteにて記事にしてきた
渋谷区に新築して賃貸経営していたマンションを無事に売却できましたので
簡単なレポートを記事にしてみました。
物件については既に買主様に譲渡済みのため、ある程度情報をぼかした形での記述となることは予めご了承ください。

• 不動産投資に興味がある

• これから始めようと思う

• 実際に儲かるのか?

など不動産投資に思うところがある方々向けの参考となれば幸いです。

不動産投資で儲かったのか？

結論からお伝えすると、今回の利益は1.4億円ほどになりました。
これは単純に売却額から銀行融資の残債を引いた金額なのでいわゆる粗利益です。

ここからさらに仲介手数料、消費税などを支払いする必要があるため最終的な純利益は1億円強です。

金額的なサマリはこちらになります。

私の場合はこの不動産投資を法人を作って行ったため、消費税の支払いは決算後の支払いとなり、執筆時点では消費税は支払っておりません。
つまり現時点では1.2億円ほど口座に残っています。

ここまでの道のり

決して楽勝ではありませんでしたが、結果として振り返れば多額の利益を生み出してくれたので投資してよかったというのが正直な感想です。

2016年4月　東京都23区内で土地を探し始める
2016年8月　銀行の融資審査開始
2016年11月　渋谷区内の土地に買付申込
2016年12月　法人設立、土地購入、土地融資契約
2017年1月　マンション設計開始、土地利息分返済開始
2017年4月　設計概要完成
2017年6月　建築工程表完成、この後設計事務所から音沙汰がなくなるｗ
2017年8月　設計・建築会社を変更してプラン立て直し
2017年9月　区役所への届け出、近隣住民説明会など諸手続き開始　
2017年11月　役所から建築許可、近隣説明会を複数回実施
2017年12月　土地返済開始
2018年1月　建築請負契約、建物融資契約
2018年2月　建築工程表完成、この時点では10月完成予定
2018年5月　建物返済開始
2018年10月　工事に大幅な遅れが発生し完成せず
2018年12月　マンション完成、賃貸募集開始
2019年1月　入居開始
2019年6月　1Fテナント入居決定して満室
2020年5月　新型コロナウイルスの影響などがあり退去が相次ぐ
2020年12月　1Fテナントも退去、約半分が空室となる
2021年5月　徐々に入居申込増加
2021年10月　マンション売却のため仲介業者と打ち合わせ開始
2021年12月　1Fテナント契約、マンション売却先募集開始
2022年4月　売却先決定、売渡契約書締結
2022年6月　売買契約完了

かなり端折ってこんな感じです。
一言でいうと自己資金ゼロで4.3億円をフルローン35年で借りて
土地を買ってマンション建てて5年半で売って1億儲かりました。

誰にでも同じことができる？

この質問は友人などによく聞かれますが
そんなに簡単ではないと思いますし、スルガショック以降は銀行側もかなり不動産投資の融資に対して慎重になりました。
ただし2022年6月時点では一部の銀行がまた融資に対してやや積極的という情報もあります。

自己資金ゼロ、と書いていますが実際には銀行から3,000万円程度の預金を入れてくれ、と頼まれました。
これは契約書には記載されていないので口約束ですが、融資実行時には必ず残高を確認されました。
ほぼ全ての金融資産を銀行の法人口座に集めなくてはいけなかったので
実際には妻からも一時的に借りたりと、とにかく現金資産を掻き集めました。

法人を作るまでは専業(？)サラリーマンでしたが、年収は2,000万円弱でした。インセンティブ制度の給与体系なので1,500万円くらいの年もありました。
職業や年収、勤続年数などもしっかり銀行が審査で見てきます。
これまでの職務経歴書や家系図、全ての金融資産一覧なども提出しました。
法人を作るとしてもあくまで私個人の属性を徹底的に調べてきます。

さらに新築で厳しいのは建物が完成して入居が始まる前から返済が始まってしまうことです。
自己資金ゼロと言っても先に土地の利息分の返済が開始されます。
元金を含む返済が始まるまでは1年間ほど猶予をいただきましたが
利息だけでも月額20万円の返済。
さらに1年後からは元金含む返済が始まり、毎月の返済額が70万円になりました。

そして建物工事を契約した段階で新たに銀行から建物代金の融資契約を追加してもらい、その利息支払いも開始されます。
建物代金は工事契約から建物完成までの間に三分割で銀行から入金されます。
私の場合は建物が1.8億円でしたので、7,000万円、7,000万円、4,000万円というイメージです。
施工主(私)が建築会社に支払うタイミングがそうなっているためです。

建物の融資の契約自体は1.8億円を金利1.0%で35年ローンという一本の契約なので、こちらも返済がスタートすると元金と利息を合わせて約50万円支払い開始となりました。
これも融資契約時の工事スケジュールに合わせて返済開始となったため、どんな理由で工事が遅れようとも口座からみるみるお金が無くなっていきます。

こうしてまだマンションが完成していないのに毎月120万円を返済するという吐き気を催す地獄の日々が続いたのです。

最初は中古のアパートかマンション買ってから自己資金をもっと貯めとくんだったな、と何度後悔したことか。

自己資金がしっかり用意できるなら始めても良いかも？

前項で述べたように、私の場合は3,000万円は銀行口座に置いてくださいと指示され何とかそれができたからマンション完成前の返済もギリギリクリアできました。

それくらいの余裕を持った金額の融資を受け、相応の規模のマンションを建てる計画ができるなら条件としては1つクリアかと思います。

ただそれだけはなく、今日本の土地、特に東京23区内はとにかく買えない状況です。Webなんかで調べていては情報が表に出てくる前に情報筋を持っている誰かに買われます。
不動産業界の情報は非常にクローズされた世界で回っています。
ネットや広告など、表に出てきてる情報の土地はあまり価値がありません。
そういう土地を喜び勇んで買ってしまって、痛い目に見た人を知っています。

解決策は良い情報を持った人と繋がりを持つしか無いと思います。
私が非常にラッキーだったのは、そういう人が身近にいた事です。
それでも最初に土地を買うまでに土地の購入申し込み書は3回書いて、どれも買えませんでした。
こちらは銀行のローンで必死で申込書を投げても、横から現金で払える人が颯爽と買っていくのです。
こっちが申込書を先に出したのに、とか売り主は聞いてくれません。
現金最強。そういう世界です。

本気で不動産投資に取り組もうと思われた方は、たくさん本が出ているのでそういった書籍を読めばコミュニティの作り方などはヒントがたくさん書いてあります。
あとは実行力ですね。
知るのとやるのは大違いです。

このあたりの話はしだすと際限がないのでこのあたりで。

今後のこと

私はこれから海外の不動産投資を始めようと思っています。
前々から興味はあったけど、なかなか踏み出せていませんでした。
今はマンション売却益のおかげである程度のリスクが取れるようになりましたし、キャッシュを持つことができました。
今月中にエージェントを決めて、私の会社の来期からスタートさせる計画です。

このまま現金として置いていても死に金になるだけなので、さらにこれを活かすための投資の次のステップです。

ここまで国内の不動産投資の話書いておいて海外かい！と思うかもしれませんが、私もまずその世界に飛び込んでみて、また皆様に共有できる有益な情報があれば時間ができた際にnoteに書いてみようと思います。

本業のサラリーマンの仕事もいい感じで忙しくなってきたので、どこまで短期間で実現できるかわかりませんが。。。

それではまたいつか。