【不動産売却】2,000万以下の物件は仲介したがらない？！
不動産仲介業者は利益が少ないと動きたくない？！
不動産を売却するとき、不動産仲介業者に依頼しますよね？
売りたい価格によって仲介業者の動きが変わってくることは、ご存知でしょうか？
結論からお伝えしますと、2,000万以下の物件の場合、仲介業者はあまり力を入れて売却しようと動きません。（※私は違いますが。。）
理由は、仲介手数料が少ないからです。
仲介手数料は次のような感じです。
販売価格1,000万、仲介手数料約30万
販売価格2,000万、仲介手数料約60万
販売価格3,000万、仲介手数料約90万
販売価格4,000万、仲介手数料約120万
販売価格5,000万、仲介手数料約150万
不動産を売却するとき、依頼先の仲介業者の報酬まで気にして頼むことはしないですよね？
でも、知っておいた方が良いです。
仲介業者もボランティアで受ける訳でなく、ビジネスとして受ける訳ですからね。
高い報酬が見込める場合、優先順位を高くして動くでしょうし、低い報酬の場合は、優先順位が低くなります。（※私は違いますが。。）
残念ながら、これが実態です。
でも依頼する側からしたら「積極的に動いて欲しい」ですよね？
はい、その方法をお伝え致します。
「仲介業者への報酬が低い物件」でも、積極的に動いてもらう方法とは？
「この仲介手数料だと積極的に動いてくれないかなぁ、、」と感じたときにはどうすれば良いでしょうか？
それは、無理な販売価格を設定し、仲介業者に頑張って売ってもらおうとしないことです。
相場を逸脱した価格設定をして、仲介業者に販売を依頼することは止めた方が良いです。
その物件価格が1億を超えるのであれば、時間を割いて頑張って動く仲介業者もいるでしょう。
ただ、物件価格が2,000万以下で仲介手数料が100万に満たないものに関しては、無理な価格設定をすると仲介業者がますます離れていきます。
仲介手数料が100万以下になることが分かっている場合は、適正な価格設定を理解し、適正な価格で売りに出すことです。
依頼を受ける仲介業者からしても「適正な価格で売りに出して良い」となれば、低い報酬でも動きます。
売り手が「自分の主張だけしている」と物件は売れない！
依頼する仲介業者の報酬や仲介業者の内情を理解しようとせず、自分が売りたい価格だけを伝えるのはナンセンスです。
仲介業者を理解して、上手く使わないと不動産は売れません。
仲介業者のことを少し理解しようとするだけで、成果は変わってきます。
売主だからと偉そうにふんぞり返っていると、協力してくれる仲介業者は離れていきます。
過去に何度もその光景を見てきました。
別に不動産取引に限ったことではないですが、どの仕事も人と行うことがほとんどでしょう。相手のことを想像して付き合うことが大切です。
特に不動産業者はどの会社もノルマ制を敷いていますので、ノルマが達成できなそうな仕事に時間を割く営業マンはおりません。
仲介手数料が少ない物件は、「囲い込み」される！
また、仲介手数料が少ない物件は、「囲い込み」をされる可能性大です。
「囲い込み」とは、、、
不動産仲介業者が売主・買主の双方から仲介手数料を得るために、他の仲介業者に売らせない行為のこと。他の仲介業者から「お客さんがいるので紹介していいですか？」という問い合わせに「他の人から申込みが入りましたのでお断りします」と嘘をついたりする。
なぜ、不動産仲介業者が「囲い込み」をするか分かりますか？
それは、「両手手数料」を狙っているためです。
仲介手数料が少ないから、倍にしようと「両手手数料」を狙ってしまうのです。
「両手手数料」とは、、、
不動産仲介業者が、売主・買主の双方から仲介手数料を得ること。また、売主・買主の片方から仲介手数料を得ることを「片手手数料」という。
不動産を売るためには、一社でも多くの仲介業者に紹介して、ひとりでも多くの検討顧客にアプローチする必要があります。
「囲い込み」や「両手手数料」はこれに反する行為です。
仲介業者に「その手数料で積極的に仕事を受けているか？」を聞く！
仲介業者も様々です。
大手の仲介業者の場合、仲介手数料が100万を切る場合、「両手手数料」を狙い「囲い込み」に走るところがほとんどです。
ちなみに、私は仲介手数料が100万以下でも喜んで受けますし、他の仲介業者にも積極的に相談します。もちろん「囲い込み」もしませんし「両手手数料」も狙いません。
では、どうすればその仲介業者の本質が分かるのでしょうか？
それは、仲介業者に聞いてしまうのが良いと思います。
「あの～、、ぶっちゃけ御社の手数料が50万になりますが、積極的に動いてくれますでしょうか？他の仲介業者にも積極的に動いてくれますでしょうか？片手手数料でも積極的に動いてくれますでしょうか？」
と聞いてみてください。
そのときの営業マンの反応で分かると思います。
最も、依頼したあとでも定期的な報告を受けると思いますので、そのときには分かります。
検討客がその仲介業者からしか上がってこないときは、他の仲介業者へ協力を仰いでいないのが分かります。
内覧で、他の仲介業者が検討客を連れてきた場合は、他の仲介業者へ積極的に協力を仰いでいることが分かります。
大切なのは、思い切って聞いてみることです。
聞かないと何も分かりません。
大切なご自身の物件の売却を依頼するのですから、何でも聞いていきましょう！
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