不動産投資をこれから始める人の参考に。
不動産投資は思った以上にお金がかかります。（物件取得後も税金、リフォーム、保険等）
そのため購入時の収支シミュレーションの精度がとても重要です。
なので、この記事が初めて不動産を取得される方の役に立てれば幸いです。

※私が不動産始めた後に学んだ本当に重要な項目をまとめているので短時間で不動産賃貸業の本質がよくわかると思います

※リフォーム事例は戸建リフォームシリーズを参照ください

https://note.mu/takitaki12/

不動産投資に必要な知識は、不動産、金融、保険、建築（リフォーム）等多岐にわたります。勉強不足ですと業者に利益が行ってしまい、お金のロスが多いです。そのため、基本的なことを効率的に勉強する技術が大切です。

今後も上記に特化したコンテンツ作成予定ですので、よろしくお願いいたします。

なお、私の属性は『地方×ボロ戸建×DIY』です。

１不動産投資の目標設定について

①いくらの資本を投資に回すのか？（スタート）
②いくらのキャッシュフローを得るようにしたいのか？（ゴール）
③それは何年後に実現したいのか？（期間）

上記を定めることで具体的に考え、前にすすめると思っています。
私は下記の計画で進めています。
①400万×5戸＝2000万（資金）
②月30万円（家賃6万×5戸）
③5年後（年1戸取得）

そもそもの目的は家庭を犠牲にしながら働くことに疑問があったからです。家庭優先に働くには本業を失っても副業で食べていける収入が必要と感じました。そこで、上記の目標を設定しました。

２不動産投資で重要な3つのこと

①取得物件が貸せるかどうかの判断：物件調査と分析、将来予測
②効率性と安全性：リスクとリターンはトレードオフ（銀行借り入れや築古or新築）
③ファイナンスの技術：よりよい条件でお金を借りる（個人属性を上げる、物件選定、担保入れ方、住宅ローンのﾀｲﾐﾝｸﾞ）

上記の３点が全てだと思います。特に①を掘り下げるのであれば、下記サイトのホームズでエリア分析、スーモで近隣物件のグレードを確認して、その物件に勝つにはどうリフォームするかの戦略が大切です。また、仲介専門業者にヒアリングを行いエリア概要やAD相場、客付けできるか現場の意見も取り入れましょう。

以下は、それぞれの項目についての詳細となります。　　　　　　　　　　　　　　

①物件を購入してリフォームしても需要のないエリアだと、想定家賃以下でも貸せない場合があります。そのため物件購入時にマクロ的、ミクロ的な市場分析は必ずやるべきです。 マクロ的な方法としては、ホームズで購入エリアにおける物件総数やタイプ（アパート、戸建て）、間取り、駅からの距離など供給数と需要の数を確認してみる。そこにギャップがどれくらいあるかの判断、そこから供給が不足している賃貸商品のプランニング、コスト、利回りのシミュレーションを行うべきです。 ミクロ的な方法としては、「スーモの賃料・設備相場チェッカー」で同じ駅の物件で同形態の物件を検索し設備状況やペット可否を調べる。需要のある設備およびコスパのいいものをチェックしていきオンリーワンとなり得る条件を導き出しましょう。 またターミナル駅および当該駅の仲介専門に家賃相場やAD、エリア特性などをヒアリングしておくと無難です。

 ②効率的な資金回収をするということはリスクを取り利回りのいい物件を運用することです。ただし、何かあれば投資としては採算が合わない可能性があるため安全性の観点から、利回りが低くても運用が無難な物件を多数持つことも重要です。どちらが重要かは自身の物件ポートフォリオにもよりますが効率と安全性を上げながら経営し続けれるような物件を仕入れ続けることや売却により現金を一時的に増やす工夫なども大切です。そのためには現状のポートフォリオの分析から始め、自分なりのモノサシをもてるよう分析力を高めましょう。

 ③あくまでも不動産投資は投資家と出資者との共同作業です。Win-Winとなれるような関係を築きましょう。そのためには、融資時の頭金の交渉から金利、返済期間などの条件を有利に行えるような属性や経営状況を維持することが重要ですそのような中でイールドギャップやCFを改善していきましょう。

３便利な不動産サイトについて

不動産ジャパン（隠れたいい物件がでます）
http://www.fudousan.or.jp/

アットホーム（隠れたいい物件がでます）
https://www.athome.co.jp/

収支シミュレーション（ローンシミュレーションが簡単にできます）
https://www.rals.co.jp/invest/info.htm

全国地価マップ（路線価、公示地価が地番で検索できます）
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

不動産取引価格情報検索（取引実績の土地価格が調べられます）
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

道路交通センサス（店舗物件など交通量調査に）
https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks08/wd10_000000017.html