この記事は2024/2/17にJR小岩駅周辺地区地区計画の施行区域をふらっと歩き、そのときに抱いた住みやすさについての印象や今後分譲されるマンションについての予想を勝手気ままに記したものです。こちらに記載している内容はいずれも個人の主観です。また、引用情報は2024/2/17時点のものになります。必ず一次情報を参照し、最新情報を確認することをお勧めします。

基本情報

街歩きに際して、基本情報を得る。

JR小岩駅周辺地区地区計画

JR小岩駅周辺地区地区計画は2014年に計画決定。2019年に策定されたまちづくり基本計画に基づき開発が進められ、2030年にまちの運営開始となっています。

再開発地区マップは以下。
今日はこの画像とgoogleマップ片手に歩く。

交通アクセス

小岩の主要ターミナルへのアクセスについて。東京まで20分、新宿まで32分。総武線快速停車駅ではないのが許容できるかが一つポイントになりそう。

では、いきます。

A.JR小岩駅北口地区

JR小岩駅北口を降りるとまず目にみえるのはイトーヨーカドー。小岩のイトーヨーカドーは1980年開業で44年目。だいぶ年季が入っていますが、駅から人が出てくると一定の人が建物へと吸い込まれていき、近隣住人の生活に欠かせない商業施設になっているようです。

JR小岩駅北口地区の再開発として、パークシティ小岩 ザ タワーの着工開始しています。場所はイトーヨーカドーの裏あたり（さっそく、建築計画を撮り忘れる）。イトーヨーカドーは地域住民への影響を考慮してか、2026年まで営業を続けるようです。

パークシティ小岩ザタワーの竣工が2027年1月を予定しているため、イトーヨーカドーの閉鎖に合わせて、パークシティ小岩ザタワーの下駄に代替となる商業施設が出来るのではないかと予想します。

※こちらのサイトによると、イトーヨーカドーがパークシティ小岩ザタワーの下駄としてそのまま迎え入れられることになりそう？
https://mansionlibrary.jp/article/30285/

現在、イトーヨーカドーがある場所は北口交通広場としてロータリーとしての役目を果たす他、2030年にはパークシティ小岩ザタワーとJR小岩駅を直結するペデストリアンデッキが設置される予定です。

基本計画通り、北口の顔になる物件だと思います。個人的にはファサードが武蔵小杉のコスギザサードっぽいなぁと思ってます。

建設予定マンション

PARK CITY 小岩 ザタワー

2027年1月竣工予定

B.南小岩六丁目地区

再び小岩駅から今度は南口に出ると、右手が南小岩六丁目地区になります。周辺の雰囲気とは対照的な、右手にみえる新しい建物がファスタⅠ（Ⅰ街区）。2022年竣工のプラウドタワー小岩ファースト（Ⅱ街区）とは屋根付きペデストリアンデッキでつながっていて、プラウドタワー小岩ファーストの下駄も商業施設（と専門学校）になっています。

屋根付きペデストリアンデッキは嬉しいアイテムではあるのですが、小岩駅からファスタ小岩に向かう10数メートルの道は残念ながら直結とはなっていません。北口と一緒に直結にしたらいいのに。

あと下駄のラインナップは少し寂しい・・・
同じ総武線沿線でもカメイドクロックはあんなに気合入っているのに。

現在、南小岩六丁目地区ではⅢ街区として、プラウドタワー小岩フロントの建設の着工中。フロントの下も商業施設が入ることが予定されているので、今後のテナントの充実に期待したいところです。

またペデストリアンデッキは現在、プラウドタワー小岩ファーストのところまでで途切れていますが、プラウドタワー小岩フロントの開発とともにこちら側のデッキは延伸されることになりそうです。

建設予定マンション

プラウドタワー小岩ファースト(竣工済)

プラウドタワー小岩フロント

2025年11月竣工（予定）

C.南小岩七丁目地区

南口からみえる一帯の再開発が南小岩七丁目地区再開発になります。パークシティでも日鉄興和不動産が売主として名を連ねてますが、こちらは日鉄興和不動産、住友商事、長谷工コーポレーションによる事業です。

東西合わせて1080戸の住戸（東棟は地上44階建/総戸数890戸）に商業施設、公益施設、保育所、駐車場、駐輪場等を兼ねた複合施設の開発が予定されています。

北口地区のパークシティが30階建/731戸、南小岩六丁目地区のプラウドタワー（フロント）が33階建/367戸となることから、ランドマーク性が高いものになることが期待されます。

JR小岩駅周辺地区まちづくり基本計画2019でも、北口側はあくまで「駅北の顔となる拠点を整備」なのに対して、こちら側は「小岩のリニューアルの拠点を整備」としていますので、個人的にはこちらが一番になるのでは？と考えています。長谷工なのが少し気がかりですが。

また2023年10月に日鉄興和不動産より本件の都市計画決定についてPRがありましたが、他の地区より着工が遅いためあまり情報がありません。

こちらが現時点としては一番まとまっているかも。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/05/post-eb5511.html
今後の新しい動きについての情報が待ち望まれます。

建設予定マンション

リビオタワー小岩(?)

2029年度竣工予定

D.サンロード

特に物件はありません。道路幅員9m→18mへの拡張が予定されています。
北口側でも同様の道路幅員拡張が予定されており、一帯でゆとりある歩道の整理が行われていきます。

24時間フィットネスクラブや業務用スーパー、ドラッグストアなど生活に便利なお店がたくさんありました。

生活に便利そうな一方で雑多な感じは好みが分かれそうですので、歩道整備により雰囲気が変わることが期待されます。

E.北側側道

フラワーロードからプラウドタワー小岩ファーストとプラウドタワー小岩フロント建設地の間から高架をくぐって小岩駅北口通りに続く道が出来ます。高架下からシャポーの店舗に入れるようになる予定？で丸亀製麺とマクドナルドの看板がついていました。

側道と南小岩七丁目地区の裏に作成されるリングロードがあることによって、北口地区と南口地区の人流が途絶えず駅を中心とした賑わいが生まれそうです。

F.南小岩七丁目西地区

アルファグランデ小岩スカイファースト(竣工済)

南小岩七丁目西地区は小岩再開発のリーディングプロジェクトとして進められいち早く完成しています。

同地区に建てられたアルファグランデ小岩スカイファーストは2015年竣工。南口からフラワーロードの商店街を少し歩くと現地に着きます。下駄にサミットと星野珈琲店が入り、特にサミットは深夜1時まで営業しており帰りが遅くなっても安心して使えそうです。

駅直結のシャポーには魚力やニュー・クイック、林フルーツなど、テナント充実していますので使い分けもできそうです。

今日はささっと周辺の様子を探るに留まりましたが、下町っぽくもともと暮らしやすい街が再開発によってより利便性が向上していきそうな雰囲気を感じました。

今日まわった内、プラウドタワー小岩フロントとパークシティ小岩ザタワーはこれからモデルルームオープンを控えています。

中広域で探しており普段行く機会のない人はもちろんのこと、地縁のある人も一度現地をみてみることをお勧めします。現在進行形で変化している小岩の街並みを感じてみると、より物件に対する想いが深まっていくのではないかと思います！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

（最後に）
プラウドタワー小岩ファーストとプラウドタワー小岩フロント建設地の間からアルファグランデを借景に撮った一枚。再開発後の新しい街並みの雰囲気を感じられました。