ドバイのワンルームマンション投資 - 成功のカギを分析
今回は、昨今話題が絶えないワンルームマンション投資について、そもそもドバイのワンルームマンション投資で成功できるのか、どんなポイントを見極めるべきかを、探っていきます。
この記事はこんな人に向いています。
✅ 不動産投資を始めてみたい
✅ 海外不動産投資を初めて考えている
✅ ワンルームなら手が届きそう
日本のワンルームマンション投資
日本のワンルームマンション投資は、警鐘を鳴らしている専門家が多いにも関わらず、販売業者は一向に無くならず、損してしまう人も多く見受けられます。その背景には、資産運用EXPOなどが開催されているように、昨今のインフレに伴い、貯金だけではなく「何か投資・資産運用しなければまずい」と思う方が増えたからではないでしょうか？
大金は持ってないが、インフレ対策をしないと資産が減る
資産運用しないと裕福になれない
税金は高いが、将来の年金はほとんどもらえない
一方、不動産投資で失敗してしまう理由はまた別にありそうです。ワンルームマンション投資が失敗しやすい理由は、下記です。
不動産業者が利益を乗せすぎている
物件に競争力がなく、価格が下がりやすいor出口がない
テナントを探すインセンティブが小さい
日本のワンルームが30年間、長期安定的に運用できて、物件価格が上がるという理想的な状況にはなり得ないことになります。
物件価格が上がる状況とは？
不動産という資産は、建物が完成した = 劣化が始まったということですので、基本的に価格は下がっていくものです。普通は下がるものなのに、物件価格が上がっていく状況とは、どのような状況なのでしょうか。
一般的に大きく2つの要因しかありません。
そのエリアに住みたい人数（世帯）が、供給される部屋よりも多い
その物件でしかできない唯一無二の体験ができる
この2つを兼ね備えている物件を探すことが、不動産投資の原則です。
ドバイのワンルームマンション市場
ドバイでは、ワンルームの間取りのことを「Studio」と呼びます。Studioタイプの物件の広さは、平均42㎡です。日本だと「1DK」くらいの間取りでしょうか。日本の「1K」の間取りよりも、仕切りのない空間が一部屋あり、バスルームが付いているような間取りが多いです。
ドバイは、世界でも有数の観光地であり、商業のハブになっています。そのため、Airbnbなどの短期〜中期の滞在やホテル事業が非常に活発です。また、出稼ぎ労働者が多く、単身でドバイで暮らす場合はワンルーム物件の需要が高い可能性があります。
ドバイ市場全体のデータから、ドバイのワンルームマンション投資で成功するには、どんな物件を選ぶべきか、そもそも成功できるのかを、探っていきます。
ドバイのワンルームマンション取引件数
2018年：8,299
2019年：7,778
2020年：7,343
2021年：8,756
2022年：14,032
2023年：20,494
取引件数は、2020年以降、増加傾向になっています。
代表的なエリアのワンルーム物件の取引数を見てみると、下記の表です。
JVCやビジネスベイでの取引件数が多く、ドバイ全体で見てもtop5に入る取引件数です。ダウンタウンも年々増加しています。
ドバイのワンルームマンションの価格推移
ワンルームタイプの価格を、2018年〜2023年まで、実際の取引データを元に分析したグラフです。グラフは、四半期ごとの成約価格の中央値を示しています。
グラフを見ると、2020年Q1に底値となり、2023年まで上昇トレンドになっていることがわかります。2023年Q3には、約550,000AED（2300万円）で、底値から1.4倍程度上昇しています。
このグラフだと、かなり上昇しているように見えるので、他の間取りとも比較して見ましょう。
ワンルーム、1LDK、2LDKの中央値の価格推移の比較
青がワンルーム、赤が 1LDK、緑が 2LDKの物件を表しています。
おおよそ、ドバイのワンルーム〜2LDKの間取りのアパートメント物件の場合、底値から2023年までの価格上昇は、1.4倍~1.7倍程度でした。ワンルームよりも、面積が広い間取りほど上昇率が高い、という結果になりました。
ドバイ全体のワンルーム物件のトレンドがわかったので、それぞれのエリアごとに違いを見ていきましょう。
エリア別のワンルーム物件価格推移
都心部のワンルームと、それ以外のワンルーム物件を分けて分析する必要があります。都心エリアの代表として、ダウンタウンドバイ、ドバイマリーナ、ビジネスベイの3つのエリアにおける、ワンルーム物件価格を分析しました。
グレーがドバイ全体、青がドバイマリーナ、赤がダウンタウンドバイ、緑がビジネスベイのデータです。
2021年以降、ダウンタウン、ビジネスベイのワンルーム物件は、ドバイマリーナよりも価格が上昇していることがわかります。
価格としては、2023年Q4で、ダウンタウンが最も高い 1,306,230 AED（5,400万円）、続いてビジネスベイが 1,005,250 AED（4,100万円）、ドバイマリーナが 790,000 AED（3,300万円）でした。
2020年以降は、ドバイ不動産市場全体が上昇トレンドであることはこのnoteで常にお伝えしている通りです。ワンルーム物件に限っては、ドバイマリーナよりもダウンタウン、ビジネスベイの方が需要が高い傾向があると読み取れます。
ダウンタウン、ビジネスベイは、オフィスが多いため、勤務先からなるべく近い部屋を探している人に需要が高く、出張で使うビジネスマンにも需要が高いと考えられます。
続いて、都心部から少し離れるが、人気の高いエリアをみてみましょう。
バーシャハイツ（赤）とJVCエリア（青）をそれぞれグラフで表しています。
バーシャハイツ（赤）は、ドバイマリーナからシェイクザイドロード沿いに北側にあるエリアで、メトロだと数駅の距離です。グラフを見ると、かなりボラティリティが激しく、取引件数の母数が少ない可能性があります。
JVC（青）は、ドバイの取引件数でもtop5に入る、需要の高いエリアです。グラフを見ると、ほとんどドバイ全体の中央値と同じ推移です。
ドバイのワンルーム投資の戦略
ここまでの分析から、ワンルーム投資をドバイで成功させるために、どのような戦略が取れるのかを考察します。
立地
立地に関しては、やはり、「郊外のワンルームよりも都心部を選ぶべき」と言えます。都心部の中でも、ダウンタウンドバイ、もしくは、ビジネスベイで割安の物件を探すことができれば、キャピタルゲインを得られる可能性があります。
JVCのワンルーム戦略
一方、郊外、ここではJVCの場合、ドバイ全体のトレンドと連動しています。そのため、JVCでワンルーム投資をする際は、都心部よりも慎重に物件を選定する必要があります。JVCは、そもそもワンルーム物件の供給数が多いため、JVCエリアの中でも競争力がある物件をなるべく選ぶことが重要です。
JVCの平均的な物件に投資した場合、市場平均と同じリターンを得られるはずです。市場が上昇トレンドのサイクルにいる時、需要が高いため平均的な物件でもリターンが得られると思います。しかし、人口増加ペースが下がってきた時、JVCは、現在の供給数に加え、将来に供給される物件数も多いため、出口を探すことが難しくなります。
なぜなら、JVCは、「低価格で高利回り」が魅力のエリアであって、都心部のように「下がった時に買っておけば、キャピタルでかなり儲かる」というエリアではないためです。市場が下落局面になったとしても、JVCエリアで競争力のある物件を選ぶことが重要です。
JVCで競争力のある物件は、ブランドレジデンス、ホテルなどはもちろん、優良デベロッパーの物件です。JVCは、新興デベロッパーも多く参入する地域ですので、新しいデベロッパーでもクオリティが高く、将来ドバイで有名になる可能性があるデベロッパーもあります。
ワンルームで買ってはいけないエリア
インターナショナルシティ
以前もご紹介していますが「インターナショナルシティ」の物件は、低価格ですが、JVCとは大きく異なります。
1,000万円〜2000万円台で購入できるインターナショナルシティエリアは、2020年以降のドバイ不動産市場が上昇トレンドに入っているにもかかわらず、緩やかに下落しています。
ドバイサウス周辺
Expo Cityからアルマクトゥーム国際空港の周辺までのエリアのデータです。
いわゆる、郊外よりも田舎でまだ開発がそこまで進んでいないエリアのワンルーム物件の価格をグラフにしてみました。
まだほぼ開発されていないため、価格はドバイ全体の中央値よりも低く、2021年以降の価格上昇率も低い結果になっています。
もし、このドバイサウス周辺に投資をするのであれば、10年のタイムスパンで考える必要があります。ドバイサウスの開発は、ドバイ政府が掲げる「2040年マスタープラン」で言及されていますが、2040年まで10年以上あります。ドバイの都市開発は、まだ20年程度だと考えると10年という時間はドバイではかなり長期であり、日本の10年よりも不確実性が高いです。
ただ低価格で利回りが日本よりもいいという理由で、このエリアの物件に投資する日本人を見たことがありますが、
ワンルームの需要が高まるまで「10年その物件を持ち続けることができるか」を十分考えてから、購入してください。
以上、ドバイのワンルームマンション市場についての分析でした。
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