副業大家さんをしています、薄給保育士の yukichi.です。
今回はちょっとマニアックな不動産投資における、税務のお話。

私は今年、初めての収益物件を区分所有で購入し、本業給与とは別の家賃収入が得られるようになりました。しかし、経験ゼロ人脈ゼロの独学勉強で始めたゆえに、税務関係のことはやはり難しい。。。

副業であれ不動産収入が得られるようになると、確定申告は必ず自分でしないといけません。ずっと雇われる働き方しかしてこなかった私には、まったくもって初めての経験。素人なりに、調べて相談して、来たる初めての確定申告にのぞみたいと思います。

まずは近畿税務相談センターに電話

減価償却費を算出する上で、必ず必要となってくるのが「耐用年数」と「償却期間」と「土地・建物の割合」。
自分で本やネットで調べた計算方法がちゃんと合っているか、２０分無料相談の税理士さんに相談しました。

まず耐用年数は、木造か鉄筋かなど構造によって異なります。
私が購入したのは古い団地の１室。RC（鉄筋）構造の耐用年数は４７年。ですが築５０年ですでに超過しているため、耐用年数に２０％を掛けて小数点以下を切り捨てます。

RC構造耐用年数４７年×２０％＝９．４　なので９年が償却期間。

減価償却できるのは建物だけなので、総額の中から土地と建物の割合が必要になってきます。その算出方法が、固定資産税の評価額というもの。
私が購入した物件は、建物２８％、土地７２％でした。

建物割合が多いほうが減価償却費を高くできるのですが、リノベ団地とはいえなんせ築５０年の古さですから、これは仕方ないですね。

この算出方法で大丈夫だと税理士さんの見解をいただきました。
無料相談とはいえ、とても丁寧に分かりやすく教えてくださった、声からして年配男性の税理士さん。「おっしゃるとおりです」とか「よくご自分でお調べになりましたね」と褒めていただけました。えっへん！

個人か法人か、白色か青色か

副業で始めるにしても、不動産賃貸業という「事業」になるので、個人事業でするか法人を設立するか、白色申告か青色申告か、複式簿記か単式（簡易）簿記か、など決めていくことが出てきます。

私の場合は、前オーナーさんが複数物件を所有している、いわば不動産投資の大先輩で、その方がとても良い方で色々教えてくださったため（自分でも勉強しましたが）、結論的には個人事業・青色申告・単式簡易簿記にすることにしました。

青色申告の中でも【複式簿記】と【単式簿記】で控除額が変わってきます。複式は最大６５万円控除、単式は１０万円控除です。ただし、その差は事業規模の大きさによるので、不動産だと【５棟１０室】を超えたら最大６５万円控除になる目安だそうです。まだまだ先だな。

前オーナーさんも、「１０万円の控除額は特に始めのうちは大きいから、青色申告がおすすめ。なんでも経費にあげられるから賢くやれば節税できるよ。」と言ってくれたし、関係する経費の領収書などは取っておいてちゃんと準備しようと思っています。

管轄の税務署に「個人事業の開業届」と「青色申告承認申請書」を提出

個人事業・青色申告ですると決め、決済を終えた私は、お次に【開業して２か月以内に上記２つの書類を提出する】とあるため管轄の税務署へ。

オンライン提出による申請もできるらしいけど、記入箇所で所々分からない部分もあったため税務署訪問による提出を選択。平日に休みを取ってその日に行こうと予定し、国税局のダウンロードページからプリントアウトして２種類の書類を用意し、まずは事前に電話しました。

「来署による税務相談は予約が必要ですが、書類の提出だけなら特に予約はいりません。営業時間内に起こしくだされば大丈夫です。」とのこと。

書類の他に、何か不動産収入を証明する書類なんかがいるのかなと思い、売買契約書や賃貸契約書・登記簿など色々持っていきましたが、結局どれも必要ありませんでした（笑）。マイナンバーカードだけ確認されたけど。

そして、書類提出時に受付の女性の方に
「この開業日っていうのは、決済日ですか？それとも最初に家賃収入が入った日ですか？」
「この職業の欄は、今の本業の仕事のことですか？副業で始めるのが不動産業だからそれを書くのですか？」
「この控えは、確定申告時とかで必要になることがあるのですか？」
など聞いてみたんだけど、

「それはこちらでは分かりかねます。」「こちらではなんとも。」「ご自分で決めて書いてください。」と、なんともぶっきらぼうというか冷たいというか、不親切な対応でした。
あくまで、ここは書類提出の窓口であって、相談や質問にはいっさい答えないというスタイル。座る椅子すらなく立ったまますべてが終わり、質問には答えない姿勢を貫くのだなと感心して私もあっさり撤退（笑）。

まあ、電話番号書いてるし、なんか間違ってたら掛かってくるだろうと思っているけど、今んところ音沙汰なしです。いけたんかな？

確定申告は直前になって焦らなくて済むよう、早めにe-taxの準備を

確定申告の時期は、税務署はめちゃくちゃ混み合うらしいです。なのでe-taxで申告するつもりでいます。
本業が保育士の私は、冬頃とくに2～3月の年度末はとても忙しい。副業大家の弱点は、時間に余裕がないこと。早めに準備して毎月こまめに帳簿をつけるなど、直前に焦りたくないと思っています。

今年分の決算と確定申告が終われば、来年には収益物件２件目を中古戸建で買いたい（できれば融資をひいて）と思っています。サイドFIREに向けて計画・行動・実践していくつもりです。
成功を手にするのも、夢を実現できるのも、行動した人のみの特権と言いますよね。
願望は口に出して言ったり、紙に書いたり、アウトプットしたほうが叶いやすいとも言うので、このnoteに書いてみました。宣言したほうが自分のモチベも上がるし。

皆さんも、叶えたい夢や目標はどんどん口に出していきましょう。
笑われたっていいじゃない！失敗して恥をかいてもいいじゃない！
まずは一歩目を踏み出さないと何も始まらない。始めれば、何かの経験が得られるはず。
一度きりの自分の人生。やってみたいことは、やって損はないと思います。

これを最後まで読んでくれた方も、Happyな人生を送れますように。