京成立石駅の大規模再開発！移転、閉店、消えゆく下町の酒都、今後どうなる。

東京の下町エリア

昔ながらの商店街をはじめ、居酒屋・飲食店が充実し物価も安くて下町情緒あふれる立石。

京成立石駅

京成立石駅（以下、立石駅）は、葛飾区にある京成押上線沿線の駅。都心までのアクセスが良好で主要駅の所要時間は、日本橋駅までは21分、東京駅まで29分、新宿駅までは35分になっています。

また、空港までのアクセスも悪くなく、成田空港・羽田空港ともに1時間前後で行けます。

立石駅周辺は、駅前の商店街をはじめ買い物スポットが充実していて住みやすい街です。

下町のような感じが親しみやすく、一人暮らしから子供のいるファミリーまで生活しやすい環境が揃っています。

人口推移

葛飾区の人口は、46万4,175人で前年と比べ約0.5％増加（2,092人）。
東京23区内（ホームズ調べ9月21日閲覧）において9位となっています。

一方、立石（1丁目から8丁目）は、コロナまたは再開発の影響を受けてか、前年と比べ約0.1％減少（26人）の2万3,178人となっています。

どんな人が住んでいる

立石の住みやすさを計るうえで、住んでいる人々の男女の比較を知っておきたいところです。

男性より、女性の方が治安を気にされる方が多いです。そのため、女性が少ないエリアには注意が必要です。

そこで、男女の比較をまとめたのが下表です。

男女の比較は、男性が多い地区と女性が多い地区とがあり、若干女性の方が多いですが、たいして差がないことがわかります。

そのため、特別治安の危ないエリアではないことが読み取れます。

年齢層は比較的高い

つぎに立石の総年齢層について見ていきましょう。

葛飾区というと、下町のイメージが強いことから高齢者が多いイメージがあると思います。

イメージ通りかは分かりませんが、立石の平均年齢は46歳と高めです。

しかし、グラフを見て分かるように、20歳から59歳が全体の半数以上を占めており交通利便性の高さから現役世代から見ても住みやすいエリアといえます。

駅周辺生まれ変わる街、立石

昔ながらの雰囲気を残しつつ、近隣には大型商業施設もあるなど、住みよいエリアとして評価されている立石駅周辺ですが、現在は大規模な再開発が進行中です。

再開発のテーマは「防災性の向上」「賑わいの創出」「多世代居住の推進」の3本柱

• 防災性の向上：地区内の建物の不燃化・耐震化によりまち全体の防災性を向上させ、緊急時には地区周辺の住民や帰宅困難者が避難できる防災拠点となるようなまちづくりを目指す。

• 賑わいの創出：生活を支える利便性の高い商業や立石らしさを継承した路地や溜まりの空間を設け、回遊性を向上させる空間構成とし、更なる賑わいの創出を行なう。

• 多世代居住の推進：子育て世代から高齢者までの多様な世代が、「住み続けられる」「住みたくなる」ような住環境の整備を目指すという。

再開発によって再構築され、立石らしい賑わいのある新しい商業空間へと生まれ変わる予定です。

立石駅北口地区は再開発中

現在、北口の「立石駅通り」は再開発が進んでおり建築物の解体工事が始まっています。

店舗のシャッターには「移転先はこちら」「長い間ありがとうございました」など店先に閉店を知らせる張り紙、フェンスで建物を囲っています。

■立石駅北口地区、再開発後
立石駅北口といえば、商店街「立石すずらん通り」を中心に「呑べえ横丁」をはじめ、路地裏にまで昔ながらの老舗がひしめくエリアでした。

しかし、この光景もなくなり再開発後は、

• 西街区（高さ約125m）：住宅や店舗などに使われる地上36階、地下２階建て

• 東街区（高さ約75m）：事務所や店舗などに使用される地上13階、地下３階建て

その間にバスやタクシー乗り場を備えた交通広場が広がり、北口のにぎわいの創出の場になる予定です。

約710戸のタワーマンションや葛飾区新庁舎も入る大型商業施設が建ちます。

参照元：葛飾区HP「立石駅北口地区第一種市街地再開発事業」

立石駅南口西地区

一方、京成立石駅横の踏切踏切を渡ると、すぐに「立石駅通り商店街」が見えます。

南口は、再開発の気配がなく通常通りに営業をしているので、いつから始まるのか現地の人に聞いてみました。

・ユニバーサルドラッグ立石駅前店の店員
再開発が始まれば立ち退きをしなければいけないが、予定では4～5年後だといっていた。

・まいぱすけっとの店員
再開発のことは知っているがまだ先のこと、それが物語ってるのが隣のお店は近日オープンするといっていた。

・葛飾区役所
再開発組合（本組合）などを経ておこなうため早くて2年後、遅くても4年後には再開発を行うのでは。

南口エリアの再開発はまだ先だということで、北口とは違い活気がある商店街となっています。

駅周辺では一番活気のある商店街で、居酒屋、ドラックストアやコンビニなどや商店街と一緒に歴史を刻んできた個人商店まで、58店舗が入っています。

そして、すぐお隣の「立石仲見世商店街」も多くの客の心を掴む懐の深い商店街です。

昔ながらの惣菜屋や居酒屋などが36店舗入っており、どこか懐かしい昭和レトロな雰囲気に包まれています。

■立石駅南口西地区の再開発後
上述のとおり、南口西地区の再開発エリアは2つの商店街で構成されています。

立石仲見世商店街は「せんべろ（1,000円でべろべろに酔える）」の代名詞ともいえる居酒屋をはじめ、肉屋や八百屋、惣菜屋など昭和レトロな店が立ち並びます。

しかし、この光景もなくなり、

• A敷地（高さ約125m）：住宅や店舗などに使われる地上34階、地下1階建て

• B敷地（高さ約10m）：事務所などに使われる地上3階建て

約700戸のタワーマンションと駐輪場や事務所利用を目的とした3階建てのビルに生まれ変わる予定です。

商店街にある店舗がA敷地のタワーマンションの店舗部分に入る可能性はあるのではないでしょか。

参照元：葛飾区HP「立石駅南口西地区第一種市街地再開発事業」

立石駅南口東地区

立石駅南口東地区の再開発後は、

• A敷地（高さ約125m）：住宅・事務所・店舗・公益施設などに使われる地上34階、地下１階建て

• B敷地（高さ約16m）：事務所・店舗・駐輪場などに使われる地上3階、地下1階建て

約450戸のタワーマンションが建つ予定です。加えて、このエリアには交通広場も整備される予定、また商業施設も入ることで生活の利便性は飛躍的に高まります。

参照元：葛飾区HP「立石駅南口東地区第一種市街地再開発事業」

京成押上線の鉄道の高架化

連続立体交差事業は、市街地において道路と交差している鉄道を一定区間連続して立体化し、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する都市計画事業です。

近年の自動車交通量の増加と鉄道ダイヤの過密化に伴い踏切遮断時間が長くなり、朝夕の通勤時間帯を中心に交通渋滞が発生しています。

この事業が完成することで、合計11箇所の踏切が無くなり、踏切による交通渋滞が解消されます。

よって、鉄道の高架化によって生まれる高架下空間の有効活用（例：有楽町・新御徒町など）が図られるほか、線路で分断されていた町が一体化され、周辺地区のまちづくりに大きな進展につながることが期待されます。

公示地価

立石の地価は、この8年間で13％（3.9万円）も上昇しています。

コロナ過で若干下がりましたが、再開発の影響が反映してか2023年は急上昇しています。

また、LIFULL HOME’Sの「住まいインデックス」によると、直近3年間で立石駅周辺の中古マンション価格は12.26%、賃貸マンションの賃料は4.13％と上昇しています。（10月24日現在）

まとめ

立石では今後、駅を中心に広域にわたり再開発がおこなわれ利便性は飛躍的に高まると考えられます。

再開発で予定されている3棟のタワーマンションの合計戸数は約1,860戸。

これだけの世帯が増えれば、開発エリア以外の地区も街の賑わい、そして住宅・土地の価値も大きく影響をうけそうです。

つまり、今後の発展と利便性の向上で資産価値が期待できるエリアになるのではないでしょうか。

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