概要

不動産投資について学び、借金は投資だと学ぶ話

名言集

株は一度売ったらあとのことは考えない
終わった取引は 心の中から消す
この鉄則を二度と忘れてはいけない
by財前孝史

俺の中で俺の声が聞こえる
by神代圭介
→データと法則が根拠となったとしても最終的に判断するのは自分だから。

時には直感で決める
自分の感性を信じる心の強さを自分の中に持て
by神代圭介
→エンジンを完璧に調整してもスイッチを押さない限り作動はしないことと投資も同じで、根拠を完璧に積み上げるのではなく、最終的には、理性や理屈がなくても決められることが重要。
#直感

35年間かけて6000万円をギリギリで払い続けて
家はあっても貯金がほとんどゼロの状態より
家は賃貸で住んで余裕のあるお金を投資に回したほうが
はるかにリッチな老後が過ごせるじゃん！
35年のローンを完済したときは家はボロボロで価値はほぼゼロ
超高齢化社会の人口減少で土地は余剰資源になり地価も下がるましてや郊外の一軒家なんて価値は全くない
by財前孝史
→家を購入せず、頭金の350万円にて毎年50万円ずつ追加し、投資していったら、3%で運用するだけで35年目で3843万円!5%なら6092万円になる。
#ローン
#投資

家って…
言うなれば家族の思い出の場所を作る場所かな
そこでともに生きて
ともに成長していく
家族と過ごした幸せをしっかりと胸にしまって
次の人生に旅立っていく…　
そんな場所なんだよ
そこは数字や理屈じゃない
人としての心の領域だ…
by財前孝史の父

そもそも何十年先の未来なんて全く予測不能なのに
ローンを組んで自分の人生設計を固定化するなんて
頭がいいとは思えない
by神代圭介

どういうわけか日本人って
普段はケチなのに
高額な商品に対しては無頓着になりますよね
by月浜蓮

家を持てば 「一国一城の主」とか 「家を建てて一人前」とか
そういう世間の常識に縛られて
自分の頭ではなにも考えていない人が実に多いということだ
常識というのは商売にはもってこいの餌ということだ
by神代圭介
#常識
#商売

常識という餌をバラ撒けば大衆はワンサカ食いついてくる
食いついた魚は片っ端から釣り上げられ商売の材料に使われるのさ
先を読めばその常識をバラ撒いたヤツがいる
その常識でひと儲けを企む国や企業だ
by神代圭介

「家は思い出を作る場所」
それはただの美辞麗句で現実逃避
借金をしてわざわざ不動産を買うことはない
借家だって十分家族はちゃんと思い出を作ることもできる
だって戦前の日本人はみんなそうしてきたんだから
誰かが作った神話は信じない
スローガンには踊らされない
自分で調べて
自分で考えて
自分の道を行く!
by財前孝史

不動産とはきわめて主観的なものだ
株なんかは客観的なものだ
不動産は非常に奥が深くて学ぶことが多い
by塚原為之介
→株は何万株と発行されている同じ企業の同じ株券を売買し、需給バランスによって自然と株価が決定されていく。それに対し不動産は個別の商品がこの世にたった一つしかない。また、基準となる不動産評価額は存在するが、
その価格よりはるかに高い値付けをしても買う人はいるし、いくら安くしてもまったく売れない物件もある。これは個人の趣味嗜好の領域の問題であり、どんな物件が欲しいかという買う人の感覚=主観で決まるもの
#不動産

世の中で絶対に劣化しない資產価値
タワーマンションの高層階の部屋だと私は思うんです
by不動産営業　秋山氏
→株や為替のように価格変動が激しくない。ダイヤとか貴金属、絵画や骨董品は、品物が少ない。一方で、タワーマンションは世界中で次々と建設されている。富裕層が争って購入をするので、価格は上がる。
#タワーマンション

借金を悪く言うんですよねぇ
日本人は…
世界的に見て借金は悪という国民は日本人くらいなものです
世界では高い買い物をするなら借金をして当然という考え方
だから堂々と胸を張って銀行にお金を借りにいく
貸さないなら他へ行くぞと
客のほうが上なんです
だから金利に対して全く関心がない
これほど銀行金利を気にしない国民は日本人以外世界にはいません
by不動産営業　秋山氏
→ 「リスク」の考え方の違いがある
　海外：「リスク」は銀行が取るもの
　（借金が払えなくなったら資産を売却し、 残りは銀行が責任を負うというシステム）
　日本：「リスク」は客がすべて背負うもの
　（保証人やら保険やらいっぱい付けさせられる）
　海外：常に金利をチェックし少しでも高い預金金利を得るために、銀行口座を移動させ、借金の金利負担を軽くするために、ローンも組み換える。
　日本：預金金利がゼロでも預けっぱなし、ATMを使い高い手数料を取られ 預金が預けた額よりマイナスになっても平気な顔をしている
#借金
#金利
#リスク

今は過去に類を見ないほどの超低金利
ほぼタダ同然でお金を借りられるのに
なにもしないで預金だけしているなんて信じられない
日本人って ホントにバカですよ!
by不動産営業　秋山氏
→住宅ローンの金利は1%未満
過去30年の住宅ローンの平均は3.5%
バブル期は8%
#超低金利

借金は悪ではなくむしろ善
借金は投資だ……
ということか
by財前孝史
→住宅ローンの金利はほとんどゼロかつ日本の銀行が個人にではなく、会社の看板に対してお金を貸すから一流企業の社員は「借金力」はハンパない。
大企業に勤めている人は資産形成の最大のチャンス！
#住宅ローン
#大企業

不動産投資をする場合に探すべきものは
入居者の顔が見える物件！
この物件にはどういうニーズがあってお客さんは誰か
投資家はきちんと自分でマーケット管理をすることが重要なのです
by不動産営業　秋山氏
→六本木ヒルズやミッドタウン周辺の高層マンションなら、外国人ビジネスマン。本郷や高田馬場のワンルームなら、東大や早稲田の学生。不動産はロケーションがすべてで、立地の商業的価値を 正確に把握して、借り手の顔がはっきりとイメージできることが成功のポイント。
#不動産投資
#投資家

不動産を購入するときは必ず値引き交渉をしてみること
そこは大阪のおばちゃんになったつもりで
「なんとかならへんの？」とひとこと言うのが鉄則です
とにかく
恥ずかしがらず相手に悪いなどと思わず堂々と「安くして」と口にする
それがいいんです
メチャクチャ高い買い物をするわけですから
by不動産営業　秋山氏
→値引きを前提で価格設定をしているから。
売り出し価格と成約価格の間には、平均5%から7%の差があることからもわかるようにその程度の値引きは現実的。
#値引き
#交渉

「家賃は下がらない」は思い込み！
借り主から勇気を出して
「値下げ交渉をして下さい」と言う必要があります。
by森山祐一氏
→営業マンの方から話を持ち掛けることは原則ない。家主に値下げを断られてしまったら、クレームにつながる恐れがあるから。なので、「物件見学をしているとき」 に値下げ交渉をすることがおススメ。 本当に良いと思っている物件であれば、「良いですね！でも少しだけ家賃がオー バーしているので、なんとか〇〇円まで値下げしてくれるように相談してもらえ ませんか？もし、今すぐ下げてもらえるようだったらココに決めます!」という言い方をすると、営業マンも家主に相談しやすい。また、家主を仲が良い営業マンに依頼することがコツ。家主との関係が良好な営業マンは、 顧客の前で堂々と家主に電話するところがポイント。5万円の物件なら3000円くらいから交渉して2000円くらいなら割引できる。5万円以上なら5000円くらいから交渉して、3000円くらい割引できればいい。
#家賃

トピックス

バンクの語源

肘掛け椅子
座ってるだけで大金ザクザク
→銀行預金の金利は0%台なのに、住宅ローンは1.5%から2%を入手することができる。また、貯金をしてもらうことで、元手ゼロで集めたお金を利息をつけて貸している。
#バンク
#銀行

不動産の歴史

■太平洋戦争前まで、日本人のほとんどは借家に住んでいた
（都市の7割が借家）
■江戸時代まで個人が自由に売買できる土地の私的所有権はなかった
明治6年の地租改正以降に土地の私的所有権が確立された
→しかし、ほとんどの人はお金がなかったので、買わなかった。
■1945年の敗戦後
国土がすべて破壊し尽くされ、すべての価値観を一変
インフレによって建築費用が増大し、地租・家屋税の税率も急上昇したので貸屋業は戦後全く採算の取れない事業になってしまい、都市の住宅供給は完全に停止。
■1950年朝鮮戦争が勃発
物資供給源の日本は国内の工業が復活
■1955年頃から高度成長時代が始まる
急速な工業化と農地から大都会への民族移動によって、日本の地価は右肩上がりでグングン上昇する
（1958年から61年までの岩戸景気のときに生じた地価上昇幅は、80年代の土地バブルより高い数値を示している）
■持ち家ブーム到来
「この家はあなたのものです！」
（阪急阪神東宝グループの創始者小林一三氏が考えた宣伝文句）
安く仕入れた土地を付加価値を高めて売るという取り組みを行っており、国も住宅問題を解決するために活用した。
　①山林を買い鉄道を敷く。終着駅には娯楽施設やデパートを建てる。
　②その間に駅をつくり周辺の土地を宅地造成する。
　③区画を割って販売し、家も建てて一括で売る。
しかし、一般市民には買うお金がなかったので、住宅ローンで住宅購入希望者に金を貸す形にした。
このような仕組みにすることで、日本の一大産業が誕生！
・一般市民は、土地&家の所有権を手に入れる
・金融は、ローンによって金利を手に入れる
・鉄道は、需要を手に入れいる
・住宅関連企業も需要を手に入れる
・国は国内の住宅市場が成長し、産業が発展すれば税収が増える
　国民に家を持たせれば、税金を徴収でき財政は潤う
一戸建て購入が大ブームになり、家を買うことが庶民の目標となった。
（このような絵図を描いた頭のいいヤツがいて、国に目標を持たされた）
運良く日本の地価はずっと上昇し続け、国民は買った価格より上がり続ける不動産を所有し幸福になった。価値の下がる可能性のある株や債券は邪道で土地こそが信頼できる唯一の資産であるということを政府は国民に根付かせることができた。
■バブル崩壊
バブルは弾け、宣伝文句は色あせる。
日本は人口減少の時代に入り、地価は確実に下落し、土地は資産の王座ではなくなっていく。

不動産におけるキャピタルゲインとインカムゲイン

キャピタルゲイン：安く買って、高く売ることで利益を得ること。不動産の場合は転売のこと
インカムゲイン：不労所得のこと。不動産の場合は家賃収入のこと。
#キャピタルゲイン
#インカムゲイン

不動産の利回りの考え方

不動産投資では金利と利回りの差が重要
2000万円の物件で年間賃料が120万円なら利回り6%
利回りとは満室時の年間賃料を不動産の購入価格で割った数字。
稼働率や物件維持費などを考慮すると
仮に借りた金利が5%でも利回りが20%だったら、十分投資の価値はあるが、利回りが7% や8%見送る。
このように金利と利回りのバランスを考えながら投資をすれば、なにも難しいことはない。
#利回り

良い不動産の特徴

■タワーマンションの上層階
　⇒・開放感があり、賃貸にしてもすぐ借り手は見つかる。
　　・価格変動が少ない。
　　・古今東西、権力者は山の上にお城を建て町を見下ろして暮らすもので、お金と力を持つ人は「高いところに住む」これは人類史上不滅の定説
　　・タワーマンションは品質がどんどん向上
　　・コンシェルジュがいて、図書館、プール、ジムなど設備と機能が充実
　　・相続税対策で買う人が多い（3階でも40階でも相続税の金額は変わらないが上層階の方が転売しやすい。）
■私立の名門小学校（小学校から大学までエスカレーター式のブランド校）の近く
　⇒・利回りがいい。（100%の入居状態を前提としている）
　　・学校が移転しない限り、絶対に空室にならない
　　・「お受験」をする際に、徒歩圏内に住所があると、有利になりやすい。
#私立名門小学校

不動産購入のテクニック

・交渉を行う
　⇒アンカーの設定：最初にお互いが提示し合う数字が命→最初に伝えた数字が値引き額の上限になってしまう。なので、思い切って15%引きにアンカーを落とし、粘って交渉していくと最終的には7%引きくらいまでもっていく ことができる。
・鬼の指値！
　⇒分譲マンションが最後の一戸だけ売れ残っている場合、マンション全体ではすでに儲けを確定できているので、一戸だけ売り続けるコストを考えれば赤字でも売ってしまいたい。そこで、こちらから金額を指定する鬼の指値！→8000万円の物件でも5000万なら必ず買うといえば、成約できる場合もある。最後の一戸であるなら、交渉は鬼のように強気に始めたほうがいい。
#分譲マンション

不動産業界の儲けのカラクリ

一般的には、不動産屋の利益の多くを占めるのは「管理委託費」。
管理委託費とは、不動産屋がクレーム対応や建物の清掃などを家主に代わって行う費用のこと。 月々の家賃の3~5%ほどが目安。 最近は管理委託を専門の会社に委託する家主も少しずつ増えているが、それでも不動産会社に管理が任せられている物件は多くある。
一般的には、「地元大手業者>地元老舗業者＞大手チェーン店」という順で、 地元への密着度が高いほど、不動産屋が管理委託を受けている物件数が多くなる。
家主にしてみれば、どうしてもその不動産会社に管理委託しなければならないという理由はない。そのため、家主の気分をちょっと損ねただけで多額の 売上が他社へ流れてしまう可能性がある。なので不動産屋は家主側の味方に立つしかない。 こうして不動産業界に「家主絶対主義」なるものが醸成された。
ちなみに賃貸物件を借りるときの仲介手数料をみても、本来なら仲介する手数料なのですから、家主側から50%、借主側から50%をもらうのが妥当なはずだが、 現状は立場の弱い借主側が100%負担となっている。
#管理委託費
#家主
#賃貸

リート

リートとは
「REIT=Real Estate Investment Trust (不動産投資信託)」の略称で、投資家から不動産の運用資金を集め、実際に得た賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品のこと。
「大家の権利」を細かく分けて証券化し、株式市場を通じて大勢の投資家からお金を集めることで、規模の大きい不動産の運用資金を調達しやすくしているということ。
リートの新たな取り組み
ヘルスケア事業者は、施設をいったんリートに売却し、リートから施設を借りる形式をとることで、日々の高齢者のお世話を行い、入居者から得る月額利用料の一部を賃貸料として支払う。 その賃貸料から、ヘルスケアリートの 分配金が投資家に還元される。このような形態をとると、ヘルスケア事業者は手元にまとまったキャッシュがなくても、施設の売却資金を使って新しい施設を建てらる。 資金繰りの苦労がなければ、短期間で施設を増やすこと ができ、経営を拡大してビジネスチャン スを広げることができる。これは日本の社会全体にとってメリットがある話で、 超高齢化社会の施設不足の解決に役立つうえ、 ヘルスケア事業が培ってきた施設運営や介護のノウハウを多くの施設に広めて共有し、有効に活用することができるようになる。高齢者向け住宅・施設の不足を解決するために、業界に「お金」という血液を流し込み、元気にしようというのがヘルスケアリート。 そして投資家にとっては、慈善事業ではなく、利益を得ながら日本の将来の課題解決に貢献して「心もお財布も豊かになる」 投資ができる｡
投資の仕組みはさまざまなことに使える
東京五輪のために作った国内のインフラは老朽化が激しく､ その建て替えには膨大な費用がかかる。その建て替えに必要な資金を集めるといったことにも、投資の仕組みを活用できる。 また、大きな自然災害があったときの復興支援などで、ボランティアや寄付をしたいと思っても、長い間続けるのは負担が大きく大変だが、投資であれば必要な人や団体に資金を渡して、リターンを得ながら息の長い支援を行うことができる。 お金を出す側と受け取る側がお互いにWin-Winの関係で、目的達成のために動けるのが投資の仕組みのいいところ。
# リート
#REIT
#超高齢化社会

学んだこと

・ストーリーをしっかり考えて、やってみる
・高度成長時代以来、人生のできるだけ早い時期にローンを組んで、不動産を購入し返済し続ける。それしか庶民には資産形成の選択肢はなかったが、今は色々と資産形成する方法が増えている。
・常識に囚われない。
・不動産は値引き交渉する！

登場人物

主人公　中学1年　財前孝史
投資部主将　高校3年　神代圭介
投資部副主将　高校2年　渡辺信隆
投資部　高校1年　富永大貴
投資部　中学3年　安ヶ平慎也
投資部　中学2年　月浜蓮
用務員&藤田財団との連絡調整係　ゼンさん　木村善吉
初代投資部主将　財前龍五郎
初代投資部　小野民助
　　　　　　原精三
道塾学園現当主　藤田 繁富
道塾学園OB　ベンチャー企業創業　リッチーさん（日下部剛）
道塾学園　投資部OB　加藤さん
　　　　　　　　　　 松岡さん
　　　　　　　　　　 白川さん
　　　　　　　　　　 鏡さん
　　　　　　　　　　 中島さん
　　　　　　　　　　 糸井さん
　　　　　　　　　　下小路さん
道塾学園　財前クラスメイト　松井秀樹
道塾学園　社会科教師　野々村実

桂蔭学園 投資部　
藤田財団の孫　藤田 美雪
町田 倫子
久保田 さくら
久保田さくらの母

藤田財団の孫　美雪の兄　藤田慎司
藤田美雪の母
元就活生　倫子の姐　町田浩子

藤田会長の友人　塚原為之介
京都大学　中川さん
不動産営業　秋山氏

ホリエモン（堀江貴文）
株式会社ユーグレナ　代表取締役　出雲 充氏
合同会社DMM.com　会長兼CEO　亀山敬司氏
楽天株式会社　代表取締役会長兼社長　三木谷浩史氏　
スタートトゥデイ　前澤友作氏（漫画当初）
トレーダー兼株ドットコム講師　窪田剛氏
麻生グループ　代表取締役　麻生巌氏
四季リサーチ代表取締役　渡部清二氏
投資情報会社フィスコリサーチレポーター　三井智映子氏
グッドホームナビ　森山祐一氏

投資は自己責任で♪
一度読んでみてください